תמ"א 38: מדוע יזמים צריכים להיזהר בעת הצעת התמורות?

בחודשים האחרונים מתגבשים פרויקטים רבים של תמ"א בצפון ת"א וריכוז פרויקטים במיקוד גאוגרפי תוך זמן קצר, יגרום למספר שינויים בתחשיב הפרויקט.

עמיקם ברגר, סמנכ"ל | בניני העיר הלבנה

מדובר רבות על כך שיש להיזהר מהצעות עם תמורות גבוהות מדי בפרויקט תמ"א. אני רוצה לשתף אתכם בחלק משיקולי הזהירות של יזם תמ"א כיום בבניה חדשה בתל אביב.
 
בחודשים האחרונים מתגבשים פרויקטים רבים בצפון העיר (רובעים 3,4) ובהתאם מוגשות מאות בקשות להיתרי בניה לבניינים חדשים. פרויקטים אלו צפויים לצאת לביצוע יחדיו בפיזור קטן על פני חודשים בודדים. כמובן שמצב של ריכוז פרויקטים במיקוד גאוגרפי תוך זמן קצר, יגרום למספר שינויים בתחשיב הפרויקט:
 
למשל, שכר דירה חלופי – היזם לוקח על עצמו תשלום שכר דירה חלופי ריאלי לבעלי הדירות. במצב הצפוי, תתייקר דרמטית עלות השכירות  עקב הביקוש המוגבר לדיור חלופי.
 
גורם נוסף הוא עלויות הביצוע – כבר כיום ניכר מחסור חריף בכוח אדם ובחברות ביצוע קבלניות. כמות גדולה של מכרזי ביצוע בפרק זמן קצר יגרום להחרפת המחסור ובהכרח עליית מחירי הביצוע.
 
שיקול נוסף של היזם הוא שווי הדירות שימכור – תחשיבי הפרויקט מסתמכים על מחירי דירות משוערים, שמכירתן היא שתממן את הפרויקט. אמנם מקובל לחשוב ש"המחירים בתל אביב רק ימשיכו לעלות" אבל ברור שהיצע בו זמני של מאות רבות של יחידות דיור חדשות באזור מצומצם, תרסן את מחירי הדירות ותפגע בתקציב הפרויקט.
 
ניתן להבין מדוע יש לנקוט במשנה זהירות בעת הצעת התמורות. כבר כיום יש פרויקטים בהם חוזרים יזמים אל הבעלים בשלב ההסכם ודורשים עדכון תמורות לאחר שעמדו על טעותם באומדן סעיפים אלו.
 

לערוץ 90 שניות לחץ כאן>>